地主への借地権の売却

地主から借地権売却の承諾を得ることができない場合、借地非訟手続きにより裁判所から許可を得ることも可能ですが、地主に借地権を買い戻さないかと提案する方法もあります。地主にとっては、底地権があるものの地代を受け取りながら土地活用を行うのと借地権を買い戻して完全所有権を得て、自由に土地を活用するのとでは大きな違いがあります。その後の土地活用に計画がある際など、地主が借地権を買い戻したいと考えている場合は、この方法が有効となります。

電卓地主に借地権を売却する場合には、借地人から地主に提示する価格は、借地非訟で介入権を行使して地主が支払う買取価格が基準となるため、借地非訟に移行する前の段階で金額を提示する方が合理的といえます。借地非訟の手続きは譲渡や建替えの承諾料が争点となっている場合でも1年程度の期間をようすることがあります。また、承諾料以外に借地の利用を巡って事実関係を争点とする場合には、さらに長い期間を要することになります。借地権をとにかく早く処分したいと考えている場合は、借地非訟手続きをとることなく、多少額が高くなっても地主の提示する承諾料を支払う方が交渉がスムーズに進むこともあるため、専門業者のアドバイスを受けて判断することをおすすめします。

借地権売却の流れと留意点

借地権を売却する際には、地主からあらかじめ承諾を得ることが前提となりますが、その前に、借地権の譲渡を受ける買主候補者を探しておかなければなりません。地主から承諾を得るまでは、借地権や借地上の建物の所有権を移転することができませんが、買主候補者がいないと地主に打診することすらできないことになります。地主との交渉が円滑に進んでいない際に借地権の買主候補者が決まっていないと、大幅に安い価格を設定されてしまうこともあるので留意が必要です。買主候補者を見つけられたら売買契約を締結することになりますが、地主から譲渡承諾を得るまでは、借地権を移転することは厳禁です。その時点で移転してしまうと無断譲渡として契約違反となり、契約自体が解除されてしまいます。

鑑定地主へ直接、譲渡承諾を得るために交渉をすることになりますが、借地権の譲渡承諾を拒否されるか、承諾料の支払いを求められるか、のいずれの場合になることがほとんどです。承諾料の請求を受けた際には、その額が適切かどうかを検討することになり、借地非訟手続きをした場合と比較して適切か低い金額である場合は、承諾料を支払う方がメリットが大きい場合もあります。しかし、この承諾料が妥当なものかどうかの判断は素人には難しいため、不動産鑑定士などの資格をもつ専門家がいる業者に依頼して判断してもらうと間違いがないでしょう。

借地非訟でも取得できない担保承諾

借地権を巡る法律には、新借地借家法や旧借地法、当事者間で締結された契約など、さまざまな法律の縛りがありとても複雑なものとなっています。借地人と地主の関係が良好で、すぐに承諾を得ることができれば何も問題はありませんが、交渉が決裂してしまうと、借地非訟の手続きをとって法律の規定によって判断を仰ぐことになり、将来に渡って禍根を残すことにもなりかねません。借地非訟の対象になるのは、借地条件の変更に関する承諾や建物の増改築に関する承諾、借地権の譲渡に関する承諾などに分かれています。借地非訟を申し立てると裁判所が地主と借地人双方の事情を鑑みて、地主の承諾に代わる許可の可否を判断することになります。

握手不動産を購入する際に金融機関で住宅ローンを組むことはよくあることです。借地権付き物件の場合は、建物を担保として金融機関から資金を調達する際に、地主から借地上の建物に担保を設定することを承諾するという旨の書面を取得して金融機関に提出することが必要となります。これを「担保承諾」といいますが、借地非訟手続きを行っても、担保承諾に代わる許可を得ることができないため、注意が必要となります。このようにケースによってさまざまな問題が生じる可能性があるため、借地権や底地に精通した専門業者に仲介してもらうと地主との協議がスムーズに進むことがあります。

借地権の売却と地主

家地価が高いことで知られている東京や大阪など主要な都市圏には、数多くの借地が存在しています。旧法と新法の規定による借地権が現在でも混在しており、借地契約では、契約期間が50年以上に及ぶものもあります。親の代からの契約であり、何十年もその土地の上に建つマイホームで暮らしを続けていると、あたかも土地までが自分の所有物であるかのような感覚になってしまうことがありますが、あくまでも地主から借りている土地であり、さまざまなトラブルが生じる可能性があるということを理解しておかなければなりません。借地権や借地上の建物を第三者に売却する際には、土地所有者である地主の承諾を得る必要があります。

第三者に売却する場合に地主から得る承諾を「譲渡承諾」といい、そのほか、借地上にある建物を建て替える際にも「建替承諾」または「条件変更承諾」といわれる承諾を得る必要があります。長年経過しているからといって自分の所有物のような感覚で、勝手に第三者に売却したり、建替えをしたりすると借地契約の解除事由にあたり、借地権が消滅することになるので注意が必要となります。借地上にある建物に居住する者が誰もいなくなる、借地権を相続したものの、遠く離れた土地に既にマイホームを建てており、今後、借地を活用する予定がないなどの理由で、借地を売却する際には、さまざまなことに注意する必要があります。地主に承諾を得ることができない場合には、裁判所に承諾に代わる許可を求めて借地非訟を申し立てることとなりますが、専門的な知識がないと手続きや進め方がよくわからないことでしょう。